Ontruiming studentenkamer door (ernstige) overlast

Er zijn tegenwoordig veel pandhouders die kamers verhuren aan studenten. De kamers zijn een onderdeel van een pand waar meerdere studenten een kamer huren. Er zijn dan gemeenschappelijke ruimtes aanwezig, waar de huurders samen gebruik van maken. In de praktijk komt het dan ook vaak voor dat er conflicten ontstaan tussen de huurder, verhuurder en medeverhuurders. Meestal wordt dit onderling opgelost, alleen zijn er soms incidenten die zo ernstig van aard zijn dat zij middels een rechterlijke uitspraak opgelost moeten worden. In de onderstaande zaak heeft de rechter een uitspraak gedaan over een huurder die een ernstige mate van overlast heeft veroorzaakt, waardoor diegene de woonruimte heeft moeten verlaten. In deze blog wordt er inhoudelijk ingegaan op de volgende punten:

• De feiten;
• De vordering;
• Het kort geding;
• De beoordelingspunten;
• Het oordeel van de rechter. 

De Feiten:
In deze zaak huurde de huurder een studentenkamer van de verhuurder. De verhuurder is een kortgeding begonnen tegen de huurder, omdat er sprake zou zijn van ernstige overlast veroorzaakt door de huurder. Het zou gaan om twee incidenten waarbij fysiek geweld door de huurder is gebruikt. De laatste incident zich heeft afgespeeld in het bijzijn van de verhuurder. Daarnaast zijn er nog een aantal incidenten voorgekomen waarbij de huurder zich niet als goede huurder heeft gedragen, wat ertoe heeft geleid dat er medebewoners zich niet veilig voelden en ervoor hebben gekozen om het pand te verlaten.^[1]

De vordering:
De verhuurder eist dat de huurder middels een kortgeding de studentenkamer zo snel mogelijk verlaat. Er is volgens de verhuurder sprake van ernstige overlast en een verstoorde huur relatie, waardoor het niet meer mogelijk is om de huurovereenkomst in stand te houden.  

Het kort geding:
Een kort geding is een procedure waarin een beslissing wordt genomen op basis van de uit de stukken en op zitting verkregen informatie van de partijen. Bij een kort geding worden er in beginsel geen getuigen gehoord en wordt niet aan de partijen opgedragen om meer bewijs te leveren. Er kan pas een kort geding worden begonnen als met genoeg zekerheid, middels verklaringen en bewijzen (dossier) kan worden gezegd dat gedaagde de schuldige is. Er wordt meestal voor een kort geding gekozen, omdat het noodzakelijk is dat er zo snel mogelijk een uitspraak wordt gedaan om tot een passende oplossing te komen.

De beoordelingspunten:
De rechter neemt bij zijn oordeel het algemene begrip ‘goed huurder’ mee als uitgangspunt. Hierbij worden de volgende punten meegewogen in het oordeel:

• Heeft de huurder zich aan de voorwaarden in de huurovereenkomst gehouden?;
• Zijn er benoemingswaardige incidenten voorgekomen?;
• Hoe ernstig zijn deze incidenten?;
• Lijden de incidenten tot een verstoorde relatie tussen de huurder en de verhuurder?

Het oordeel van de rechter:
De rechter heeft het volgende geoordeeld: “Kortom, de draai die [gedaagde] aan de vele verklaringen met betrekking tot de overlast en het geweldsincident van februari 2018 geeft, bevredigt niet. Integendeel, uit de stukken en hetgeen op de zitting is gezegd ontstaat een verontrustend beeld van een huurder die alles omdraait, onvoorspelbaar gedrag vertoont en niet schuwt voor het gebruiken van fysiek geweld. Deze voor andere bewoners en de verhuurder onveilige situatie kan alleen worden beëindigd als [gedaagde] de woning verlaat. De vordering tot ontruiming zal daarom worden toegewezen. [gedaagde] krijgt veertien dagen de tijd om nieuwe woonruimte te zoeken.”^[2]

Zoals er hierboven is aangegeven heeft de rechter zijn oordeel gebaseerd op alle omstandigheden van dien, hierbij heeft de rechter gekeken naar de verklaringen van de eiser, gedaagde en medebewoners. De verklaringen zijn tegenover elkaar afgewogen, waardoor de rechter tot de conclusie is gekomen dat de huurder schuldig is aan de beschuldigingen. De huurder zal binnen 14 dagen de kamer moeten verlaten en zal ook voor de proceskosten moeten opdragen. 

Ben jij een verhuurder en heb je problemen met je huurder; of ben jij een huurder die problemen heeft met de verhuurder? Neem dan contact op met een van onze juristen voor een vrijblijvend gesprek!

---

Afbeelding: CMDR Shane

^[1]ECLI:NL:RBMNE:2018:6208, RO 1 t/m 3. 

^[2]ECLI:NL:RBMNE:2018:6208, RO 3.7.