huurrecht Archives – IoT Juristen

8 december 2019

Praktijkvoorbeeld: huurgeschil

Ali Al-Jaffar Privaatrecht 5+5 regeling, artikel 7:292 BW, artikel 7:295 BW, artikel 7:296 BW, contract, huren, huurder, huurovereenkomst, huurrecht, opzegging huur, verhuurder 0

Opnieuw een huurzaak betreffende een bedrijfspand succesvol afgerond!

Feiten:

Het ging in deze zaak om een huurovereenkomst van een bedrijfspand dat als supermarkt werd gebruikt. De huurovereenkomst is aangegaan voor bepaalde tijd, namelijk 5+5 jaar regeling (hierover later meer). In de overeenkomst is opgenomen dat zowel de huurder als de verhuurder het recht hebben om tussentijds op te zeggen, binnen de periode van de eerste vijf jaar. Hierin dienen de partijen dit (uiterlijk) een jaar voor het einde van de eerste periode van vijf jaar schriftelijk aan de wederpartij een mededeling te doen. Naast deze regeling heeft de verhuurder in de huurovereenkomst tevens een andere optie opgenomen.

Door een terugloop van de inkomsten was cliënt niet in staat om zijn vaste lasten te betalen, waardoor cliënt enkele maanden betalingsachterstand had opgelopen. In het contract was door de verhuurder een extra optie opgenomen inzake opzegging met onmiddellijke ingang. Hiervoor was door de verhuurder een termijn opgenomen. Door onverklaarbare redenen had de client van deze optie geen kennis genomen en was daardoor tevens te laat om die in het leven te roepen.

Cliënt had intussen geprobeerd om het probleem met de verhuurder op te lossen, echter zonder resultaat. Vanaf dat moment heeft cliënt contact opgenomen met IoT Juristen om te kijken wat wij voor cliënt konden betekenen.

Wetgeving inzake 5 + 5 jaar regeling

De 5+5 regeling is een verhuurperiode van in totaal tien jaar. De verhuurperiode wordt in beginsel aangegaan voor vijf jaar en kan worden verlengd met nog eens vijf jaar, de verlening gaat middels uitdrukkelijke of stilzwijgende voortzetting. Wil een van de partijen van de tweede verhuurperiode af dan zal dit uiterlijk een jaar voor het verstrijken van de eerste periode moeten worden opgezegd door een van de partijen. Dit zal dan wel per aangetekende brief of bij deurwaardersexploot moeten gebeuren[1].

Gevolgen opzegging door verhuurder

Verhuurder moet de huurder in gelegenheid stellen om te reageren ten aanzien van de opzegging. De huurder zal dan vervolgens binnen zes weken moeten aangeven of hij akkoord gaat met de beëindiging. Gaat de huurder niet akkoord of reageert helemaal niet op de opzegging, dan heeft de opzegging geen doorgang[2]. Indien de verhuurder alsnog van het contract af wil dan dient hij naar de kantonrechter te stappen om de opzegging te realiseren. De kantonrechter zal alleen de overeenkomst beëindigen indien[3]:

De bedrijfsvoering van de huurder niet is geweest zoals een goed huurder zich had moeten gedragen;
De verhuurder aannemelijk maakt dat de pand voor duurzaam eigen gebruik of dringend voor familie van bloed- of aanverwante in eerste graad gebruikt zal worden. Onder duurzaam gebruik wordt niet begrepen verkoop of verhuur van de bedrijfsruimte aan een andere partij, maar wel renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is[4].

Alleen als er aan een van de bovenstaande voorwaarden is voldaan kan de kantonrechter overgaan tot beëindiging van de overeenkomst.

Wens cliënt

Zo snel mogelijk de huurovereenkomst opzeggen en de schade zoveel mogelijk beperken.

Vervolg feiten:

Gezien het feit dat cliënt in de eerste periode van de 5 + 5 jaar regeling zat diende hij nog twee en een half jaar zich aan de normen van de huurovereenkomst te houden. De extra mogelijkheid om tussentijds op te zeggen was ook al verstreken. Client had de volgende drie opties:

vijf jaar uit zitten en alles eraan doen om de schade te beperken;
Een nieuwe kandidaat vinden die alles wil overnemen, werkt de verhuurder niet mee, dit dan alsnog afdwingen via de kantonrechter;
In overleg met verhuurder kijken of het mogelijk is om alsnog tussentijds op te zeggen, middels een gemotiveerd rapport.

Resultaat en advies IoT Juristen

Cliënt had zijn gehele vermogen uitbesteed om ervoor te zorgen dat hij met zijn bedrijfsvoering resultaat kon boeken. Zoals het reeds naar voren kwam lukte dat hem niet. Het zou vanaf het oogpunt van duurzaam ondernemen niet verstandig zijn om nog eens twee en een half jaar de huur te betalen terwijl de praktijk reeds heeft aangetoond dat client niet in staat was om zijn vaste lasten te voldoen. Het advies was zodoende op de eerste optie te laten liggen.

De tweede optie was een goed mogelijkheid, aangezien er genoeg kandidaten waren die het bedrijfspand inclusief inventaris wilden overnemen. De kandidaten wilden echter alleen de huurovereenkomst overnemen wanneer er door de verhuurder gegarandeerd werd dat de tweede verhuurperiode van vijf jaar verlengend zou gaan worden. De verhuurder heeft aangegeven dat dit alleen voor twee en half jaar kan, aangezien zij het bedrijfspand na de eerste verhuurperiode voor eigen gebruik zullen nemen. Om optie twee alsnog te realiseren zal er een procedure gestart moeten worden bij de kantonrechter. Wij hebben geadviseerd om dit niet te doen, niet omdat cliënt in het geding geen sterke positie had, maar meer om het tijdsbestek. De procedure zal ongeveer zes tot negen maanden in beslag nemen. Dit zal naast tijd ook heel veel geld gaan kosten.

Ons advies was dan ook om gebruik te maken van de derde en laatste optie. Wanneer de verhuurder niet zou willen meerwerken, dan konden wij alsnog naar de kantonrechter stappen. Zoals eerder vermeld gaat deze optie om tussentijdse opzegging met wederzijdse goedvinding van de verhuurder. Om dit te realiseren hebben wij samen met cliënt een overzicht gemaakt van alle knelpunten die hebben geleid tot de situatie waarin cliënt in verkeert. Daarnaast hebben wij een voorstel gedaan, waarin cliënt twee maanden de tijd krijgt om de inventaris te verkopen en zo de resterende (huur)schulden te kunnen voldoen. Hierdoor zullen de schadeposten van beide partijen zoveel mogelijk beperkt worden.

Na drie weken e-mail en telefonisch verkeer heeft de verhuurder gehoor gegeven aan de wensen van cliënt, en achtte ons voorstel redelijk. Om de afhandeling in goede banen te leiden hebben beide partijen een beëindigingsovereenkomst gesloten, waarin alle voorwaarden zijn opgenomen. Ook hierbij werd cliënt bijgestaan door een jurist van IoT Juristen.

Zoals jullie kunnen zien kiezen wij ervoor om een minder ingrijpende middel te gebruiken om tot het gewenste resultaat te komen. Het is een methode waarbij de medewerking van alle partijen noodzakelijk is. Echter kan dit ten alle tijde gerealiseerd worden wanneer de partijen op de juiste en strategische manier geïnformeerd worden over de voor-en nadelen die kunnen volgen wanneer een van de partijen niet deelneemt aan een onderliggend voorstel. Dit is de service die wij door een brede kennis van de parktijk en theorie aan cliënten altijd bieden.

Ben jij een huurder en heb je problemen met je verhuurder; of ben jij een verhuurder die problemen heeft met de huurder? Neem dan contact op met een van onze juristen voor een vrijblijvend gesprek!

[1] Artikel 7:292 Burgerlijk Wetboek.

[2] Artikel 7:295 Burgerlijk Wetboek.

[3] Artikel 7:295 Burgerlijk Wetboek.

[4] Artikel 7:296 Burgerlijk Wetboek.

29 januari 2019

Ontruiming studentenkamer door (ernstige) overlast

Ali Al-Jaffar Privaatrecht ernstige overlast, goed huurder, huren, huurder, huurrecht, kortgeding, ontruiming, overlast, verhuurder 1

Er zijn tegenwoordig veel pandhouders die kamers verhuren aan studenten. De kamers zijn een onderdeel van een pand waar meerdere studenten een kamer huren. Er zijn dan gemeenschappelijke ruimtes aanwezig, waar de huurders samen gebruik van maken. In de praktijk komt het dan ook vaak voor dat er conflicten ontstaan tussen de huurder, verhuurder en medeverhuurders. Meestal wordt dit onderling opgelost, alleen zijn er soms incidenten die zo ernstig van aard zijn dat zij middels een rechterlijke uitspraak opgelost moeten worden. In de onderstaande zaak heeft de rechter een uitspraak gedaan over een huurder die een ernstige mate van overlast heeft veroorzaakt, waardoor diegene de woonruimte heeft moeten verlaten. In deze blog wordt er inhoudelijk ingegaan op de volgende punten:

De feiten;
De vordering;
Het kort geding;
De beoordelingspunten;
Het oordeel van de rechter.

De Feiten:
In deze zaak huurde de huurder een studentenkamer van de verhuurder. De verhuurder is een kortgeding begonnen tegen de huurder, omdat er sprake zou zijn van ernstige overlast veroorzaakt door de huurder. Het zou gaan om twee incidenten waarbij fysiek geweld door de huurder is gebruikt. De laatste incident zich heeft afgespeeld in het bijzijn van de verhuurder. Daarnaast zijn er nog een aantal incidenten voorgekomen waarbij de huurder zich niet als goede huurder heeft gedragen, wat ertoe heeft geleid dat er medebewoners zich niet veilig voelden en ervoor hebben gekozen om het pand te verlaten.^[1]

De vordering:
De verhuurder eist dat de huurder middels een kortgeding de studentenkamer zo snel mogelijk verlaat. Er is volgens de verhuurder sprake van ernstige overlast en een verstoorde huur relatie, waardoor het niet meer mogelijk is om de huurovereenkomst in stand te houden.

Het kort geding:
Een kort geding is een procedure waarin een beslissing wordt genomen op basis van de uit de stukken en op zitting verkregen informatie van de partijen. Bij een kort geding worden er in beginsel geen getuigen gehoord en wordt niet aan de partijen opgedragen om meer bewijs te leveren. Er kan pas een kort geding worden begonnen als met genoeg zekerheid, middels verklaringen en bewijzen (dossier) kan worden gezegd dat gedaagde de schuldige is. Er wordt meestal voor een kort geding gekozen, omdat het noodzakelijk is dat er zo snel mogelijk een uitspraak wordt gedaan om tot een passende oplossing te komen.

De beoordelingspunten:
De rechter neemt bij zijn oordeel het algemene begrip ‘goed huurder’ mee als uitgangspunt. Hierbij worden de volgende punten meegewogen in het oordeel:

Heeft de huurder zich aan de voorwaarden in de huurovereenkomst gehouden?;
Zijn er benoemingswaardige incidenten voorgekomen?;
Hoe ernstig zijn deze incidenten?;
Lijden de incidenten tot een verstoorde relatie tussen de huurder en de verhuurder?

Het oordeel van de rechter:
De rechter heeft het volgende geoordeeld: “Kortom, de draai die [gedaagde] aan de vele verklaringen met betrekking tot de overlast en het geweldsincident van februari 2018 geeft, bevredigt niet. Integendeel, uit de stukken en hetgeen op de zitting is gezegd ontstaat een verontrustend beeld van een huurder die alles omdraait, onvoorspelbaar gedrag vertoont en niet schuwt voor het gebruiken van fysiek geweld. Deze voor andere bewoners en de verhuurder onveilige situatie kan alleen worden beëindigd als [gedaagde] de woning verlaat. De vordering tot ontruiming zal daarom worden toegewezen. [gedaagde] krijgt veertien dagen de tijd om nieuwe woonruimte te zoeken.”^[2]

Zoals er hierboven is aangegeven heeft de rechter zijn oordeel gebaseerd op alle omstandigheden van dien, hierbij heeft de rechter gekeken naar de verklaringen van de eiser, gedaagde en medebewoners. De verklaringen zijn tegenover elkaar afgewogen, waardoor de rechter tot de conclusie is gekomen dat de huurder schuldig is aan de beschuldigingen. De huurder zal binnen 14 dagen de kamer moeten verlaten en zal ook voor de proceskosten moeten opdragen.

Ben jij een verhuurder en heb je problemen met je huurder; of ben jij een huurder die problemen heeft met de verhuurder? Neem dan contact op met een van onze juristen voor een vrijblijvend gesprek!

Afbeelding: CMDR Shane

^[1]ECLI:NL:RBMNE:2018:6208, RO 1 t/m 3.

^[2]ECLI:NL:RBMNE:2018:6208, RO 3.7.