overeenkomst Archives – IoT Juristen

overeenkomst

26 september 2020

Wat is het belang van een ingebrekestelling

Sina Azizi Consumentenrecht, Ongecategoriseerd, Privaatrecht art. 6:74 lid 2, art. 7:206 lid 3, art. 7:21 lid 6, gebrek, Ingebrekestelling, overeenkomst, schadevergoeding, tweede kans, Verzuim 0

Doel van een ingebrekestelling

Ingebrekestelling is een juridische term waarmee een persoon dan wel een instantie een tweede kans krijgt om alsnog de overeengekomen prestatie na te komen. Middels schriftelijk schrijven vraag je de schuldenaar om binnen een redelijke termijn zich aan de gemaakte afspraken te houden. Wanneer de schuldenaar niet binnen de aangewezen termijn alsnog presteert dan raakt hij in verzuim. Vervolgens krijgt de schuldeiser de mogelijkheid om de overeenkomst te ontbinden dan wel te vernietigen. Als laatste stap kan de schuldeiser over gaan tot het vorderen van schadevergoeding. Dit is in notendop hetgeen wat jij als schuldeiser kunt ondernemen wanneer de wederpartij de gemaakte afspraken niet nakomt.

Functie van een ingebrekestelling

De functie van de ingebrekestelling is om de schuldenaar nog een laatste termijn voor nakoming te geven. Aldus het bieden van een tweede kans. Wanneer de schuldenaar binnen de aangewezen termijn nakomt dan is er niets aan de hand. Gebeurt dat niet dan is er sprake van een tekortkoming in de nakoming. Hierdoor raakt de schuldenaar als het ware in verzuim. Wanneer de schuldenaar in verzuim is dan kan de schuldeiser aldus overgaan tot schadevergoedingsmaatregel dan wel tot ontbinding van de overeenkomst. De stelplicht en bewijslast dat aan het vereiste van ingebrekestelling is voldaan, rust op de schuldeiser.

Wat als je zelf de gebreken gaat herstellen

Wanneer de schuldeiser zelf herstelwerkzaamheden gaat verrichten dan benadeelt hij hiermee de schuldenaar in zijn/haar bewijspositie. Immers, hierdoor kan de schuldenaar na het herstel de aanwezigheid van het gebrek onmogelijk betwisten. Daarnaast is het door herstel een tweede kans voor de schuldenaar niet meer mogelijk. Schuldenaar mag dus zelf niet over gaan tot herstel zonder dat de wederpartij in gebreke is gesteld.

Evenwichtig afweging van belangen

Een evenwichtig afweging van belangen is nodig wanneer de schuldenaar nalaat om de schuldeiser een tweede kans te bieden. Althans, hierdoor wordt een herstelmogelijkheid door het toedoen van de schuldeiser blijvend onmogelijk gemaakt. Mijns inziens dienen de gevolgen hiervan voor de rekening van de schuldeiser te komen. Uit de rechtspraak blijkt dat een ingebrekestelling niet alleen bestemd is om ontbinding of schadevergoedingsplicht te realiseren. Evenwel dient een ingebrekestelling de schuldenaar in staat te stellen ZELF het gebrek in de prestatie te verhelpen, alsmede te bepalen of hij dat doet doormiddel van herstelwerkzaamheden dan wel vervanging.

Conclusie

Het positieve recht legt de schuldeiser de verplichting op zijn wederpartij in staat te stellen het gebrek op te heffen (art. 6:74 lid 2, art. 7:21 lid 6 en art. 7:206 lid 3). Indien de schuldeiser zijn gehoudenheid negeert om zijn wederpartij een tweede kans te geven, is de wederpartij niet gehouden de uitgespaarde nakoming kosten te vergoeden. De bovenstaande gronden brengen met zich mee dat de schending van de gedragsnormen aangaande de ingebrekestelling niet beloond mogen worden met vergoedingsaanspraak. Met andere woorden, wanneer je als schuldeiser van mening bent dat de wederpartij zich niet aan de afspraken heeft gehouden dan moet je die persoon eerst in de gelegenheid stellen om de tekortkoming alsnog te herstellen. Laat je dat nag en ga je zelf over tot het herstel dan loop je de risico dat de gevolgen daarvan voor je eigen rekening komen.

^[1] HR 2 februari 2000, NJ 2000, 258, to. 3.6 (Kinheim/Pelders).

Afbeelding: Luis Villasmil

8 juli 2019

Wanneer is het betalen van bemiddelingskosten bij een intentieverklaring voor het huren van een woning verplicht?

Ali Al-Jaffar Consumentenrecht, Privaatrecht aanbod en aanvaarding, annuleringskosten, bemiddeling, bemiddelingskosten, huren, huren van huis, huurder, huurovereenkomst, intentieverklaring, overeenkomst, Rechtbank, verhuurder, woning 0

Er zijn tegenwoordig vele bemiddelingskantoren bij het verhuren van een woning, zij bemiddelen als het ware tussen de verhuurder en de klant (potentiële huurder) van een woning, studio of kamer.

De gang van zaken

Klanten kunnen zich digitaal inschrijven bij het betreffende bemiddelingsbureau, bij de inschrijving kunnen zij hun wensen selecteren, waarbij zij worden gelinkt aan de beschikbare woning die het meest bij hun wensen past. Er worden dan een aantal potentiële huurders uitgenodigd om de woning tegelijk te bezichtigen, tijdens deze gelegenheid wordt er ook een intentieverklaring getekend door de klanten om te laten zien dat zij daadwerkelijk van plan zijn de woning te willen huren.

Uit een intentieverklaring blijkt dat de klant door ondertekening bekend maakt dat hij/zij in de woonruimte geïnteresseerd is en dat hij/zij bereid is te gaan onderhandelen over de totstandkoming van een huurovereenkomst. De klant moet dan zorgen voor diverse bescheiden die het voor de bemiddelaar mogelijk maakt om de verhuurder te vragen of deze bereid is te gaan verhuren. Wanneer de verhuurder die bereidheid uitspreekt dan beginnen de onderhandelingen over het tot stand komen van de huurovereenkomst.

Bij de inschrijving zijn er een aantal bepalingen bijgevoegd die als een soort “voorwaarden” functioneren tussen de klant en het bemiddelingsbureau. Een van de meest voorkomende bepalingen zijn de zogenoemde annuleringskosten of bemiddelingskosten die een klant moet betalen als die:

De gevraagde gegevens niet binnen een bepaalde tijd aanlevert; of
De klant ziet er zonder legitieme reden er vanaf de woning te accepteren.

De meest voorkomende, is het tweede geval, waarbij er honderden euro’s in rekening worden gebracht, omdat er volgens het bemiddelingsbureau geen legitieme reden is om af te zien van de woning. De vraag is dan of het bemiddelingsbureau zulke kosten in rekening mag brengen en wat een intentieverklaring eigenlijk inhoudt?

Oordeel rechter

De rechtbank Rotterdam heeft hierover het volgende gezegd: De intentieverklaring kan, door de inhoud ervan die hiervoor werd weergegeven, niet op één lijn worden gesteld met het tot stand komen van een huurovereenkomst. Het is immers de intentie om te gaan onderhandelen over het tot stand komen van een huurovereenkomst en de voorwaarden daarvan^{^[1]}. Wanneer de verhuurder die bereidheid uitspreekt dan beginnen de onderhandelingen over het tot stand komen van de huurovereenkomst. In deze zaak hebben die onderhandelingen niet tot een huurovereenkomst geleid. De bemiddeling is derhalve niet succesvol geweest^[2].

Nu van een definitief accepteren geen sprake is, gelet op de tekst van de intentieovereenkomst, kan ook deze bepaling niet bewerkstelligen dat de woningzoekende de bemiddelingskosten of annuleringskosten verschuldigd is. Deze onderhandelingen hebben niet geleid tot een huurovereenkomst zodat moet worden vastgesteld dat er geen succesvolle bemiddeling is geweest.

Met andere woorden de intentieverklaring brengt niet met zich mee dat er een huurovereenkomst is aangegaan, het weigeren of niet accepteren van een woning is een geldige reden om af te zien van huur van een woning. Er mogen geen bemiddelingskosten of annuleringskosten in rekening worden gebracht. Wel zal er opgelet moeten worden dat bij het in beginsel accepteren van een woning en later het afzien hiervan, de annuleringskosten wel legitiem in rekening gebracht kunnen worden.

Heeft u een soortgelijk geval gehad waarbij u het niet eens bent met de bemiddelings- of annuleringskosten, of is er een beding die volgens u niet deugd? Neem dan contact op met een van onze juristen voor een vrijblijvend gesprek!

^[1]ECLI:NL:RBROT:2015:7843, R.O. 4.2.

^[2]ECLI:NL:RBROT:2015:7843, R.O. 4.2.

Afbeelding: Cytonn Photography on Unsplash